Право собственности на нежилые помещения (кладовки, машино-места) для дольщиков ЖК "Новосходненский" (г.Химки) при банкротстве ООО "Северное" (Урбан Групп)

Информация важна для тех дольщиков, на чьи кладовки и машино-места в ЖК "Новосходненский" в Химках права собственности до сих пор числятся в реестре прав за ООО "Северное", т.к. имущество банкрота должно быть включено в конкурсную массу и реализовано на торгах.

15 ноября 2019 года вынесено Определение Арбитражного суда Московской области, которым в отношении ООО "Северное", застройщика ЖК "Новосходненский"  (г. Химки), введена процедура банкротства – наблюдение. Временным управляющим утвержден Пржебельский  Александр Вениаминович, член Ассоциации "СГАУ".

Итогом работы временного управляющего должен стать отчет о результатах проведения процедуры наблюдения, включая анализ финансового состояния, и протокол первого собрания кредиторов должника.

Соответствующее сообщение опубликовано в печатной версии газеты "Коммерсантъ" № 221 от 30 ноября 2019 года.

Рассмотрение отчета временного управляющего должно было состояться 18 марта 2020 года, но по его ходатайству перенесено на 21 апреля 2020 года. Однако и 21 апреля судебное заседание не состоялось и было перенесено на 23 июня 2020 года в связи с ограничениями, введенными Указом Президента РФ от 02 апреля 2020 года № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории РФ в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" и Постановлением Президиума Верховного Суда РФ, Президиума Совета судей РФ от 08 апреля 2020 года № 821.

23 июня 2020 года стороны в судебное заседание не явились, в связи с чем заседание отложено на 05 августа 2020 года.

Определением АСМО от 05 августа 2020 года судебное заседание отложено на 30 сентября 2020 года.

_UPD_ 27 августа 2020 года  состоялось собрание кредиторов ООО "Северное", на котором было принято решение о подаче ходатайства в арбитражный суд о введении конкурсного производства.

_UPD_ Решением Арбитражного суда Московской области от 30.09.2020г. ООО "Северное" признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 30 марта 2021 года. До назначения конкурсного управляющего его обязанности возложены на Пржебельского А.В.

_UPD_ 28 октября 2020 года конкурсным управляющим ООО "Северное" утверждена Шуляковская Елена Евгеньевна, члена САУ "Авангард". Полный текст определения изготовлен 05 ноября 2020 года.

Рассмотрим, как банкротство ООО "Северное" может отразиться на правах дольщиков ЖК "Новосходненсий", строительство которого завершено несколько лет назад.

На сегодняшний день проблем с квартирами, приобретенными по договорам участия в долевом строительстве, у дольщиков нет: жилые помещения переданы по актам приема-передачи, права зарегистрированы в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости).

Проблемы с регистрацией права собственности возникли у тех дольщиков, кто приобрел нежилые помещения (кладовки, машино-места) по предварительным договорам купли-продажи или договорам купли-продажи будущей вещи. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию были подписаны основные договоры купли-продажи, а объекты - фактически переданы по актам приема-передачи. В некоторых случаях основные договоры и акты подписаны не были, но доступ к объектам был предоставлен.

При отсутствии акта приема-передачи и основного ДКП зарегистрировать право собственности не представляется возможным. Также не все дольщики, принявшие объекты по передаточным актам, смогли зарегистрировать право собственности на нежилые помещения. Причина в том, что по договорам купли-продажи они являются приобретателями недвижимости на вторичном рынке, а не участниками долевого строительства, и на момент подписания основных ДКП (договоров купли-продажи) помещения принадлежали ООО "Северное" на праве собственности. По условиям ДКП продавец и покупатель должны были совместно обратиться в Росреестр с целью регистрации права собственности за покупателем.

Время шло, застройщик никаких заявлений в Росреестр не подавал, а новоселы радовались квартирам, забыв о кладовках и машино-местах, и не требовали исполнения обязательств от продавца. Лишь немногие обратились в суд за защитой нарушенных прав.

Вместе с тем у застройщика не было новых проектов, но накопились долги по иным обязательствам. В итоге кредиторы обратились в суд с заявлением о признании ООО "Северное" банкротом. 

Поскольку права на нежилые помещения все еще числятся в реестре (ЕГРН) за ООО "Северное", а кредиторы жаждут погашения просуженных задолженностей, в отношении должника были возбуждены множественные исполнительные производства, и судебные приставы-исполнители арестовали имущество должника, включая нежилые помещения в ЖК «Новосходненский», наложив запрет на осуществление регистрационных действий.

_UPD_ При введении конкурсного производства прекращается исполнение по исполнительным документам, в т.ч. по взысканным в более ранних процедурах банкротства суммам (например, наблюдении).  Исполнительные листы теперь нельзя предъявить ни в банк, обслуживающий Должника, ни судебному приставу-исполнителю.

Первая реакция покупателей кладовок и машино-мест в ЖК "Новосходненский" после известия о банкротстве ООО "Северное" – желание обратиться в арбитражный суд за признанием права собственности.

Нет, в арбитражный суд за признанием права собственности обращаться не стоит.

ООО "Северное" идет по пути банкротства как обычная организация, а не как застройщик. Это следует из того, что при вынесении определения о введении наблюдения арбитражным судом:

• не применен параграф 7 Федерального Закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", который представляет собой специальные нормы, направленные на защиту именно дольщиков;
• ООО "Северное" банкротом не признано (наблюдение – еще не банкротство);
• в отношении него не введено конкурсное производство.

Имеющиеся данные позволяют полагать, что в будущем по результатам рассмотрения судом отчета о проведении процедуры наблюдения все-таки будет принято решение о признании должника банкротом и введении конкурсного производства без применения параграфа 7.

_UPD_ 30 сентября 2020 года Должник застройщиком не признан, параграф 7 главы IX Федерального Закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не применен.

При этом риски ликвидации юридического лица и попадания нежилых помещений в конкурсную массу и очень высокие. Это может серьезно затруднить решение проблемы с регистрацией права собственности.

Об этом свидетельствует продолжающаяся работа по инвентаризации имущества и тот факт, что 14 декабря 2020 года Арбитражный суд Московской области зарегистрировал ходатайство конкурсного управляющего Шуляковской Е.Е. о продлении срока реализации имущества банкрота.

Поэтому единственной возможностью устранить юридическую неопределенность в отношении прав на нежилые помещения в ЖК "Новосходненский" является обращение в Химкинский городской суд (по месту нахождения объекта недвижимости) с требованием либо о регистрации перехода права собственности, либо о признании права собственности, и одновременно – с требованием снятия ареста с помещений и машино-мест. Если ранее было признано право собственности, то необходимо заявить требование только о снятия ареста.